Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentários de bolha imobiliária em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidências históricas e internacionais, refutando até aqui tais alegações e concluindo que, provavelmente, os preços continuariam a subir.
De acordo com a consultoria britânica Knight Frank, entre os 53 países com os maiores mercados imobiliários globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preços de imóveis residenciais: 13,7% em média. Resolvi atualizar e expandir meus estudos.
Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361Kg no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos 10 anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui.
O segundo indicador importante é o total de crédito imobiliário disponível. Crédito permite que mais gente compre imóveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preços. No Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ele ainda é de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade.
Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando em conta preços dos imóveis em relação à renda no mundo, chama a atenção a grande dispersão entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas.
Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 estão em países emergentes, incluindo quatro no Brasil: Brasília (10ª), Rio de Janeiro (25ª), Belo Horizonte (43ª) e Porto Alegre (45ª). Por outro lado, Salvador não está mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza é uma das únicas 10 cidades entre as 50 mais baratas do mundo que não estão nos EUA, e Campinas também está entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobiliários globais, a classificação média das 11 cidades brasileiras incluídas foi 124ª, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo está um pouco mais caro do que a média, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil está mais barato do que a média.
Outro aspecto favorável é que um menor percentual da renda necessário para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dívidas. Além disso, comparando o preço de compra de imóveis com o custo de alugá-lo, constata-se que no Brasil alugueis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorização do real barateou os imóveis no Brasil para compradores estrangeiros.
Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o país como um todo, continuam valendo as conclusões do ano passado. Altas modestas ou manutenção de preços são prováveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliária nacional ainda é baixo. Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer.
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